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贡献者: 江东小探 来源:钱塘地产 时间:2021-3-31 11:03 热度:10285
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龙湖式生存哲学:以财务自律换自由

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除了盖好房子,一家地产企业存在的意义是什么?作为龙湖集团(00960.HK)的创始人,吴亚军时常思考这个问题。

在过去的2020年,龙湖实现营收1845.5亿元,同比增长22.2%;毛利润540.3亿元,同比增长6.4%;净利润约200.0亿元,剔除公平值变动等影响后,股东应占核心溢利约186.9亿元,同比增长20.2%。

上述营收规模,以2020年北京商品住宅套均价计算,约等于当地32955套房。市场反映一片向好,龙湖管理层却并没有多兴奋。“我们要保持警觉,保持饥渴,做好龙湖的本分。”

龙湖的本分是什么?从这家企业的生长轨迹看,是保持对行业的敬畏心,回归客户与市场。在“唯快不破”、规模至上的地产江湖,龙湖的审慎克制极为少见,而高度自律背后,换来的是长期稳健的基业。

2021年,龙湖将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务,加上地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务,龙湖已拥有六大主航道。

这仍是一家主打地产开发的公司,但它关注年轻租赁群体、关注“地产+”相关链条、关注房开以外的巨大市场。龙湖式发展哲学,不仅为美好生活构筑起想象空间,也是民营房企顺应时代前行的样板案例。

长期主义者的坚持

从应对新冠肺炎疫情,到调控政策接踵而来,2020年的房地产市场并不平静。

“在‘房住不炒’定位下,行业回归居住属性,强管控力度的三道红线、鼓励保障性租赁住房开发等,让龙湖看到了政策的确定性。”在业内一片风声鹤唳时,龙湖管理层则表现出笃定与自信,对未来持乐观态度。

能以淡然心态面对环境波动,离不开龙湖基本盘的支撑。报告期内,龙湖实现合约销售额2706.1亿元,超额完成全年目标;全年合约销售面积1616.2万平方米,同比增长13.5%;销售单价达16744元/平方米。

从技术层面讲,精准均衡的区域布局,是龙湖销售高增的基础。多年来,龙湖深耕一二线高能级城市,去年其长三角、西部、环渤海、华南及华中片区的销售额占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

报告期内,龙湖物业发展业务营业额达1709.8亿元,按年增长21.4%,毛利率约27.3%。“龙湖整体权益比超70%,我们始终强调有回款的签约、有利润的增长,这是非常重要的。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称。

如果再往深处查探,会发现龙湖如今的成绩,是坚持价值观的结果。吴亚军称,龙湖从不立短期目标做事情,而是以客户利益为追求,为社会提供价值与服务,这是龙湖最底层的基因。今年的答卷,是几年前付出的结果。

邵明晓也说,龙湖不能走偏,要用有限的资源为社会做贡献。一直以来,龙湖的产品品质都是业内标杆,管理层也保持警觉,不能放弃社会企业的角色。“如果为了追求短期财务指标、忽略用户,一定会受到惩罚。”

在一个正常的市场中,这是房企最基本的价值观。但是,此前几年房地产飞速发展,巨大的市场红利使企业热衷高杠杆、高周转,一切向规模看齐。能如龙湖般坚持用户导向、敬畏市场、审慎前行的房企已是少数。

最终,良性的企业文化会与业绩形成正循环。2021年,龙湖将销售目标定为3100亿,增幅15%,全年主力推盘项目271个。“为实现销售目标,公司准备了充足的可售货源,并根据市场情况保持弹性。”龙湖集团CFO赵轶称。

截至年末,龙湖累计土地储备合计7400万平方米,权益面积5279万平方米。其中,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区及中国香港地区土储分别占比为36.1%、25.8%、16.0%、11.6%、10.4%及0.1%。

以财务自律换自由

地产主业根基扎实之外,稳健的财务盘面,是龙湖有别于诸多房企的优势。

过去一年,龙湖在资本市场选准窗口,实现境内外债券的最优发行;在银行端保持高信用,保障额度与利率的双支持。得益于此,期内龙湖平均借贷成本保持在4.39%的低位,平均贷款年限6.59年,财务表现扎实稳健。

从各项负债指标看,截至报告期末,龙湖剔除预收款后的资产负债率为67%,净负债率维持46.5%低位,达到五年低点;现金短债比为4.24倍,处于行业较优水平。

如果以“三道红线”衡量,龙湖各项指标全部合格,其中净负债率与现金短债比属于行业领先水平,继续保持“零踩线”。期末,该公司现金及银行存款约为778.3亿元,同比增长约28%。

这是龙湖长期克己守本的结果。据邵明晓透露,龙湖从来没有前融、非标,没有资管计划、没用过影子银行,非常洁癖般地自律才走到今天。在杠杆率偏高的地产行业,龙湖高度的财务自律,为其换来了自由。

值得注意的是,随着“三道红线”及房地产贷款集中管理等政策出台,行业融资难度有上升趋势。加之今年22城集中供地,房企资金链再次面临挑战。融资能力与财务把控能力,已成为企业的核心竞争力。

“三道红线对行业影响深远,已成为投资机构看待企业的重要标准。”赵轶直言,从杠杆驱动到人力、运营驱动,“三道红线”对行业的分化、整合,包括行业效率的提升,会长效地产生积极作用。

可喜的是,目前龙湖在很多银行的授信不降反升,新规之下,该集团迎来发展契机。“过去,龙湖是一家注重客户、质量、交付达成的企业,当前环境下,龙湖迎来窗口期,可利用趋势扩大能力圈及成果。”吴亚军称。

得益于稳健的发展态势,龙湖持续获资本市场认可,其中穆迪上调评级至Baa2,惠誉调升展望至正面,大公国际(AAA)、中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定,继续保持民营房企的最佳信用评级。

截至3月27日收盘,龙湖集团总市值近三千亿港元,中信、国盛、兴业等多家证券今年均维持龙湖“买入”评级;3月15日,龙湖被纳入恒生指数成分股正式生效,显示其进一步得到市场认可。

围绕空间培育新业务

龙湖之所以能在资本市场备受青睐,不仅在于稳健的基本盘,还与其高度聚焦、盈利可期的业务布局密不可分。

2020年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元,同比增长30.9%。其中,冠寓全年实现租金收入18.1亿,同比增长55%,4年复合增长率达221%,现已成为公司经营性收入的稳定贡献源。

目前,冠寓已在全国30余个城市开业运营,房间数量达9.0万间,开业超过六个月的项目出租率为93.3%。邵明晓称,如果没有疫情影响,业务去年便已盈利,今年相信会实现盈利,并料有25亿左右的收入。

冠寓代表龙湖的C3租赁住房业务,除此之外,该集团还拥有C1地产开发、C2商业运营、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修等主航道业务。其中,房屋租售、房屋装修系今年新孵化而来,品牌名唤作“塘鹅”。

“龙湖每年以回款10%作为上限,投入到持有型物业。”邵明晓称,随着近年来回款增加,龙湖在投资天街等商业外,也投资重资产的冠寓、参与物业收并购以及塘鹅业务等,围绕“空间即服务”战略,拓展业务宽度。

毫无疑问,稳健的财务状况、低成本的资金优势,赋予了龙湖拓展边界的底气。同时,龙湖对每个业务的要求是:第一要盈利,第二经营性现金流为正。“龙湖不会大跨度转行到别的赛道,要把每个业务做健康。”

以商业运营为例,在疫情冲击下,去年龙湖租金收入增长23%至58.2亿元;商场销售额增长14%至305亿元。截至期末,龙湖商业累计开业商场达49座,已开业商场建筑面积达481万平方米,整体出租率96.9%。

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在智慧服务板块,龙湖不搞资本运作,不急于分拆上市。2020年,龙湖智慧服务实现收入58.4亿元,同比增长36%,实际管理面积1.72亿平方米。今年3月,龙湖收购亿达服务100%股权,高质量拓展多业态项目。

实际上,不论是商业、物业,还是存量交易、装修业务,赛道均极为广阔,一旦真正撬动市场,房企的估值将不再仅是地产逻辑。龙湖看到了机会,也找准了切入口,开始不设限地探索。这一次,龙湖再次走到了前面。

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