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贡献者: 段子小江 来源:钱塘地产 时间:5 天前 热度:11767
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[侃楼说房] 2019年,杭州写字楼空置率上升,租金下滑!今年还将有50万方入市,房东怎么办?

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2019年,杭州商业地产的整体表现如何? 今天,仲量联行发布了《杭州房地产市场2019年回顾及2020年展望》,揭示了杭州办公楼、商业零售以及商务园区在过去一年的市场表现。 从报告来看,去年全年杭州优质写字楼入市供应减少30余万方,整体空置率略有上涨;零售物业方面,核心区加速调整创新,城西商圈新增供应集中入市,整体租金增长放缓;商务园区市场需求活跃,带动租金稳步上涨。
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优质办公楼

传统金融业成为全年主要需求,第四季度甲级办公楼净吸纳量超8万平方米,创2019年最高,其中自用楼宇及企业自用面积扩张贡献超八成新增需求。 据仲量联行研究数据统计,除去自用总部面积,2019年全年甲级办公楼新增需求量约四成来自金融服务业,传统金融业包括银行、信托、保险等均在年末录得大面积扩张。此外,设计、律所、教育为主导的专业服务业新增需求稳定,占据全年甲级办公楼新增需求量的近20%。 2019全年有17万平方米共计4个新增项目入市,较2018全年减少30余万方。除2019年上半年入市的世包国际和延中大楼两个项目外,下半年仅有大悦城T1及全自用的浙江国贸总部于年末入市。

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(优质办公楼供应及空置率趋势)

优质企业的大面积扩张和整合自用使得2019年第四季度甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至25.8%,而乙级办公楼空置率则环比上升0.1个百分点至11.5%。2019年杭州优质办公楼市场空置率达25.8%,较2018年微幅上调0.2个百分点。 甲、乙级办公楼租金差距缩小,年末租金跌幅收窄。截至2019年年末,由于空置存量压力持续存在,办公楼市场整体租金同比下调2.1%至4.3元/平方米/天;而乙级办公楼租金同比上涨0.4%,甲、乙级办公楼租金差价持续缩小。

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(优质办公楼板块图)

2020年办公楼市场展望:受2019年供应推迟交付影响,明年将有7个项目共计约50万平方米的体量入市(包括约10万平方米的自用面积),其中近五成坐落于钱江新城。短期内去化压力仍将存在,预计2020年全年甲级办公楼吸纳量将维持在20万平方米左右。

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示:“ 宏观经济增速放缓的影响将持续至2020年,但鉴于业主对租金维持预期,以及问询量的回暖,预计优质办公楼市场整体租金将呈平稳走势。”


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(2020年优质办公楼市场展望)

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零售物业

运动品牌的引入力度加强,商业零售物业市场的灵活空间发力。2019年三季度lululemon首入杭州,并在四季度确认了首家旗舰店选址。业主方也积极引入新兴运动品牌,以改善客流带活区域。灵活商业平台对创业者和中小零售商而言降低了尝试门槛和机会成本,其去化面积则保证了业主获取稳定收益。


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(lululemon浙江首店落户杭州大厦)

2019年第四季度,位于城西商圈的三个项目同期开业运营,使得全年新增供应达到54.8万平方米,同比上涨21.5%。新项目的高开业率,使得整体市场空置率持续下行。截至2019年底,全市优质零售市场空置率同比下降1个百分点至5.7%。除城北商圈外,各商圈空置水平均得以优化。

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(2019年2座城西天街开业)

核心区域和非核心区域租金增长放缓。2019年第四季度,杭州零售物业市场净有效租金达20.6元/平方米/天,同比上涨2.0%。核心板块由于业主积极的品牌调整,为吸引符合定位的优质租户下调部分点位的租金涨幅,使得核心区域整体租金同比上涨2.2%。而非核心区受部分区域饱和、项目表现疲软的影响,同比租金涨幅收窄至1.7%。  2020年零售物业市场展望:2020年共有5个项目合计近62万平方米入市。城东新城的万象汇开业将改善区域商业配套环境,钱江新城近2万平方米的万象城的升级将带来全新购物体验。而城北商圈万融城,以及龙湖两个新天街的开业,或将加剧板块现有竞争局面。

在需求层面,一方面知名零售商为提高会员及目标客群黏性,将会越来越多地提供产品外的全方位生活服务内容;另一方面备受当代年轻人及资本的关注小众、单一品类将成为租赁需求亮点。但不论是现有品牌的创新概念店亦或是新晋小众品牌,均更偏向于核心区的成熟项目。 仲量联行预计,在供应及需求的双重影响下,非核心区的租金涨幅将再度与核心区租金表现拉开差距,整体市场空置率预计将小幅回调。

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商务园区

全年商务园区市场整体表现稳中有升,细分市场热度逐渐分化。 以未来科技城为代表的城西科创大走廊区域表现强劲,其背靠阿里巴巴和浙江大学的创新环境持续吸引科创企业关注,独角兽企业的入驻也进一步推动相关需求;优质头部企业集聚的滨江,以产业聚集效应、多元化物业载体,辅以政策积极引流,年净吸纳量超过30万平方米;而以拱北为代表的老派商务园区存量去化缓慢,转型期所带来的环境配套的不完善,以及产业引导性较弱,均致使租客的选择相对谨慎。


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(各板块商务园区市场表现)

需求活跃带动租金稳步上涨。2019年第四季度共3个项目入市,为市场带来16.3万平方米的新增供应。近八成板块入驻率呈上升趋势,三个板块入驻率超90%,总体入驻率相比上半年增长2.4个百分点,达到89.5%。
在整体入驻表现较好的环境下,第四季度平均租金上升至2.15元/平方米/天,同比增长约5.0个百分点。 2020年优质项目集中入市为科技企业布局赋能。滨江及拱北板块均有超60万平方米的体量入市,预计全年供应量将达到2019年新增供应的1.7倍。智慧网谷数字经济小镇及滨江物联网小镇内的一系列优质供应将成为新兴产业落户首选。 全产业链构建、全国战略布局、跨界科技赋能这三大衍生趋势,将继续推动需求扩张;而积极迎合科技企业不同发展阶段的空间整合及设施配置需求,则是商务园区持续向好发展的关键。

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(商务园区市场趋势图)



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冰点 发表于 4 天前 显示全部楼层
大江东还是比较缺的~

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