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贡献者: 段子小江 来源:钱塘地产 时间:6 天前 热度:7676
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[侃楼说房] 挂牌破9万套,涨不了也卖不掉的二手房,怎么办?

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1.

我的同事「二叔」发了一条朋友圈:只有把二手房挂出去卖,才知道有多难。没想到,应者如云。“踩破门槛卖不掉”、“卖了三个月,客户都是上来就砍一大刀”、“卖了半年,结果还是降价才卖掉”。


2.

四天前,杭州二手房挂牌量90521套。

如果说,跟“汇率破7”一样,10万大关也是一道心理防线的话,那现在就差一步之遥了。这一步早晚都要来。

心理学效应上,有一种叫墨菲定律:越担心一件坏事发生,就越可能发生。而我们知道,楼市就是一部心理学,充满情绪化和盲从性。

去年这个时候,杭州的二手房挂牌量仅4万套,一年时间暴涨了225%,平均每个月要增加4000多套。

下半年,还有一波交付潮,有超过100个小区的业主们,会拿到属于自己的房子。很快,杭州二手房挂牌量就会超过10万套,创下历史记录。


3.

与之形成鲜明对比的是二手房的成交量:从3月的8920套,到8月的6739套,五连降,总降幅达到24%。

假设接下去每月成交都按8月的6739套计算,也不再增加新的二手房源,仅目前的90521套挂牌房源,需要13.4个月的去化周期。这还只是官方登记的房源,若再算上场外房源,可能已经超越我们的想象。

事实上,二手挂牌量不断猛增,成交量却持续下降,这个态势发展下去,很快,二手房的去化周期就会接近24个月。


4.

二手房成交量大跌是事实,根本原因是预定被限定:投资客绝对不碰二手房,刚需自住也基本游离在外。表现上看,需求被过度消化,残余的购买力被导向了新房市场。

自从限价开始,一二手房一直有倒挂,而且倒挂差价比现在还要多,但当时二手房仍然活跃:有着急自住的刚性需求,有根据拍地推导今后上涨空间的投资需求,还有摇不到限价新房,挤出性需求。

到现在为止,除了刚性需求仍存在之外,另外两部分需求大大减少了。因为土拍双限政策,以及7月份以来明显严酷执行的限价,意味着较长一段时期内,新房的供应量和房价都摆明会保持稳定:不存在供应量短缺,也不存在价格上涨的预期。

首先,新房明确涨不了,二手房出现下跌预期,投资需求全盘挤出。

其次,本来预期房价大涨,摇不到新房的人,会担心后面越来越贵,故而转向二手房。现在政府告诉你:涨不了!这部分购买力就不着急入手二手房了。

再次,新房屡摇不中的刚需,拼不过投资客,无奈之下会选择二手房。现在,有些楼盘不用摇号,有些哪怕摇号没摇到,但价格还在1年前未动,大家感觉后续机会很大,也就安心等待更合适的新房了。

调控很到位。掩护新房出货,二手房被分化减弱。这正是调控想要达成的目标。

总的需求量是固定的,二手房买的多了,新房买得就少了,反之亦然。

谁让你和大老板抢食了?打入冷宫是必然的。


5.

二手房市场被冰冻,房东们会抛售吗?

目前市场的回答是:不会。

除了局部有个别甩卖的案例,并未形成大面积的抛售潮。而且,事实上目前市场,只要你肯低于市场价10%左右,还是很容易成交的。说明自住需求量还是非常充足的,毕竟进来这么多人。

这也与调控有关。尽管没有了大涨的预期,同样也没有了大跌的预期。既然如此,二手房东们的心态也就平稳了。慢慢卖呗。

房价被调控成:只允许缓慢稳定的上涨走势。

谁的钱不是钱啊,大甩卖亏的是自己的钱包。何况,卖掉拿着钱做什么?摇新房?不一定有房票,也不一定能摇到。

只有置换的需求,才是最迫切的卖二手房的理由。这部分房东,需要卖掉自己的房子,才有能力置换一套新房。这也是改善市场疲软最重要的原因。

也有部分房东调高价格,只是挂挂看,杀到一个是一个。万一有人跳进碗里来,那赚大了。

局部抛售,有可能出现,但很难全面扩散。如果有人鼓吹二手房抛售潮,渲染全民恐慌,要么是无知,要么是坏蛋。我敢打赌:要真是有这个苗头,调控政策很快就会出招救火。

去年年底,部分二手房降价30%抛售后,今年价格都涨回去了。那些不坚定的房东们,大部分哭晕在厕所。而小部分运气好摇到了红盘,洋洋得意。

接下来,二手房东们,要怎么选择?

爱赌的继续赌,抛二手摇新房,既然是赌,就要有白忙活的心理准备;而志在求稳的,则可以继续持有。总之,信心不失,就很难出现恐慌性抛售,市场上掀不起什么大浪。

信心来自哪里?全盘控制住土地和新房,从而掌控了整个二手房的预期。如此看,调控真的很成功。

当然,不排除部分高杠杆的投资客,因为承担高额的持有环节费用,而急着卖掉。这种对于刚需自住来说,反而是淘笋的好机会。上个月,有朋友刚在城东某楼盘,淘到远低于市场价的个别房子。


6.

既然二手房进入冰冻期,房东们该怎么办?

如果你是有十套以上房子的地主们,卖掉几套,作别的投资或者置换优质的房产,那就看你心情了。如果你就那么2、3套,还是做好长期持有的准备,好好捯饬一下自己的房子——出租。

那么,到底自己装修出租,还是托管?

我建议「托管」。

托管的费用,都是精算出来的。对方单位肯定要赚你的钱,但一定不会太高。刨去装修费用,5年平均下来,差不多年租金的10%左右。

托管是靠量取胜的,一套房子,一年赚你5000元,100套房子,一年就是稳定的50万收入。还有一笔收入,就是5年内租金的涨幅。但这不是一定的,譬如去年到今年,杭州房租就是下降的。但5年平均下来看,租金总的趋势肯定还是上涨。

同时,托管在装修成本和寻找租客方面,都会有明显的优势。你自己装修,花精力、花时间,有空置期,还需要支付中介费寻找租客。

哪怕你的房子不卖掉,准备长期出租,也可以与长租公寓先签5年「托管」,把最费力的基础装修让托管单位先做掉,到期后拿回来,稍微升级一下软装,再租。


来源:地产小王子授权发布

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银杏叶 发表于 6 天前 显示全部楼层
房东也不是那么好当的。

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