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贡献者: 段子小江 来源:钱塘地产 时间:7 天前 热度:7609
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[侃楼说房] 地价跳水,除了良渚,其他小伙伴都一边儿凉快去了!杭州土地市场一夜入秋?

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上周五(9月6日),央行宣布降准,释放9000亿额度,一时间,房子的上中下游参与者朋友圈里,着实兴奋了一阵。

就像秋后的阵雨,就一阵儿,然后就没有了。

天气似乎又凉了一些。

因为9000亿额度后面,还有一句“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。

今天一个利好,对不起,没房地产什么事儿。

明天一个利好,对不起,房地产边上凉快去。

不把房地产作为短期刺激经济的手段,就像小学生作业的家长签字,已经是天天检查。

对于房地产行业,今年就这样了,准备过冬吧。

反映在土地市场,开发商拿地也更为理性:今天(9月10日),《杭州集中出让11宗地块》,其中涉宅用地6宗,地价较以往成交价全线回落。宅地最终测算精装保本价与政府精装限价相比,均有盈利空间。

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今日出让主要有以下几点观察:

1、政府限价政策对于平抑预期卓有成效,但限价目前并非开发商衡量板块价值的唯一标准。限价新规下,杭州土地市场明显降温,热门区域严格限价之下,开发商拿地更为理性,但限价也并非开发商衡量板块价值的唯一标准,如运河新城宅地虽然政府给定的精装限价高达38000元/㎡,但高限价也并未拉高房企预期,最终地块成交地价仅20488元/㎡。

2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均,选择相对优质的地块仍是多数房企的共识。从报名情况来看,桃源宅地无公租房配建,且区域内限价保留的空间较大,因此报名人数最多,逾10家开发商报名,说明在市场走向尚不明朗的当下,选择各方面条件相对优质的地块仍是多数房企的共识。

调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下,土地市场表现将更趋理性。

楼面价8011元/㎡
苏宁拿下星桥TOD地块

余政储出[2019]30号地由南京鸿熙商业管理有限公司(苏宁)以总价217960万元竞得,楼面价8011元/㎡,溢价率14.4 %。
意料之中,苏宁入驻星桥!

这块地有157亩,计容建筑面积高达27.2万㎡,是今天出让的最大同时也是最复杂的一宗地块——

1)地块住宅不大于64%,商务及公交场面积不小于36%。

2)地块开发建设须包含不少于8万平方米的集中商业。

3)地块内商业部分须建设为线上线下全流程打通的新型互联网式购物中心,竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上(需提供经审计的2018年财务报表)的企业负责运营“购物中心”,同时运营企业须引进生鲜超市、大型影院、母婴产品旗舰店、无人店等业态,其中运营企业自有商业品牌不少于5个且经营面积占“购物中心”整体经营面积不得低于40%,须在签订土地出让合同后3个月内提交与该企业自有商业品牌签署的有关正合作合同书。

看第3个条件,简直就是为苏宁量身定制的啊。这宗地块之所以住宅能批到24000元/㎡的价格,还有一个重要原因在于“情”,地块需要配建8万方的“购物中心”,商业部分体量较大,资金沉淀较多,住宅部分的利润可以在一定程度上弥补商业部分的投入。星桥作为大型居住区,确实严重缺乏大型购物中心和类似的公建配套。所以,引进苏宁对区域商业配套来说,是一件好事。

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余政储出[2019]30号临平新城单元区位图

楼面价9877元/㎡,自持6%
华元竞得良渚北商住地

余政储出[2019]31号地块由杭州美润房地产有限公司(华元)以总价44689万元竞得,楼面价9877元/㎡,溢价率29.95%,自持比例6%。
近百轮厮杀,华元封顶+自持6%竞得良渚北商住地。

良渚比较火,良渚北是不是也更吸引人关注,这宗地块位置很微妙,就在上塘九里的边上,作为上塘九里的二期补充,原本是非常好的一个结果。这宗地块潜在竞买单位不多,局限于板块内房企。

华元在仁和已有在开发的项目,这也是华元在仁和的继续补仓,这宗地块起价较低,竞价幅度100万,是今天竞拍时间最长的一宗地块。

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余政储出[2019]31号良渚仁和单元区位图

楼面价24060元/㎡
金隅竞得笕桥单元宅地

杭政储出[2019]42号地由北京金隅地产开发集团有限公司(金隅)以总价200954万元竞得,楼面价24060元/㎡,溢价率14.86%。

继2016年底高价拿下都会森林地块之后,时隔近3年,金隅在杭州土地市场再度斩获。

这块地有10%的公租房配建,如果公租房按4000元/㎡的建安成本计算,则地块的实际楼面价大概为27178元/㎡。而且,这块地的位置不错,位于笕桥的中心,距离地铁4号线笕新路站非常近。

今年4月,绿城也在笕桥拿了一块地,楼面价27413.06元/㎡。算上10%的公租房,实际楼面价大概为30903元/㎡。也就是说,5个月过去了,笕桥地价下跌了超过3500元/㎡。

不同的是,金隅笕桥地块明确精装限价为40800元/㎡,而绿城地块当时还未出台明确地块限价政策。如果按照绿城地块30903元/㎡的地价,40800元/㎡的精装限价,基本上是要亏本的。

问题出现了,未来,绿城地块和金隅地块将会是不同的售价?

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杭政储出[2019]42号笕桥生态单元区位图

楼面价23782元/㎡
西房低溢价率拿下东新宅地


杭政储出[2019]43号地由杭州西盛企业管理有限公司(西房)以总价84683万元竞得,楼面价23782元/㎡,溢价率3.0 %。西房回归市中心,溢价3%竞得东新地块。

今天最市中心的一块地,溢价率居然只有3.04%。同样,公租房按4000元/㎡的建安成本计算,则地块的实际楼面价大概为26868元/㎡。

东新这宗地块非常的小,像是藏在绿化带里面的一宗地块,这宗地块被西房竞得,也算是低溢价拿地的成功案例。

2017年9月,九龙仓竞得的三塘地块,楼面价更是高达“36353元/㎡+自持25%”,实际楼面价4万左右。西房三塘地块的实际楼面价不到2.7万,相对于九龙仓·天御地块和阳光城地块,大跌超6000元/㎡。

当然,西房地块靠近铁路,离地铁也远,这也是事实。但地价这么低,还是让人颇为意外。

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杭政储出[2019]43号东新单元区位图

楼面价20488元/㎡
香港置地竞得运河新城宅地


杭政储出[2019]44号地块由杭州瀚置盛越企业管理咨询有限公司(香港置地)以总价150398万元竞得,楼面价20488元/㎡,溢价率12.74%。该地块限价,商品住宅毛坯销售均价不高于34500元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于37950元/㎡,精装标准不高于3500元/㎡

地块需配建面积为7340.84㎡(10%)的公租房,公租房按4000元/㎡的建安成本计算,则地块的实际楼面价大概为23209元/㎡。

这个地价高吗?运河新城地块的精装限价高达38000元/㎡,如果能以这个价格清盘,意味着利润非常可观。

微信图片_20190910140259.jpg

不过,从上面这张实景图来看,目前,地块周边还比较荒芜。

而运河新城目前在售的两个楼盘,金科碧桂园·博翠府的精装限价30700元/㎡,碧桂园金科·尚合府的毛坯售价25500元/㎡。

当然,香港置地更靠近市中心,位置略佳。但要实现3.8万的售价,挑战还是大的。

当然,从另外一个角度来讲,23209元/㎡的楼面价,说明开发商对运河新城的短期预期还是偏保守的。

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杭政储出[2019]44号运河新城单元区位图

楼面价21043元/㎡
联发竞得桃园单元宅地


杭政储出[2019]45号地块由联发集团杭州房地产开发有限公司(联发)以总价181493万元竞得,楼面价21043元/㎡,溢价率24.7 %。

这宗地块本身不需要配建公租房,也是今天竞争最为激烈的一宗地块,最终被联发竞得成功补仓。

按3.4万/㎡的精装售价计算,还是有不错的利润。

目前,臻蓝府的精装高层售价大概在3万左右,卖得非常好。不过,跟臻蓝府相比,联发地块有一个弱点,离地铁站比较远。所以,要实现3.4万的顶格售价,估计未必容易。

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杭政储出[2019]45号桃源单元区位图
本轮楼市这场盛宴,此刻已经进行到尾声。

酒足饭饱的人已经陆续离场,喝醉的人兀自在桌下吐得涕泪横流,巴巴来晚了的人,只剩眼前的残羹冷炙,看着金碧辉煌的大厅,只能凭空想象着曾经的热闹和奢华。

下一次盛宴开启,恐怕已遥遥无期,但就算再开启,没有足够多的入场费,普通人也吃不起,就算吃得起,猪肉这么贵,恐怕上桌的盘子里,都是豆腐青菜土豆萝卜了。

“我们再也挣不到那种钱了……”刷屏的纪录片《美国工厂》里,一个美国工人说!

今天过后,市场观望情绪只怕更浓!


来源:透明售房网、住在杭州网、地产杭州客(版权归原作者所有)


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