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贡献者: 房小微 来源:大江东房产 时间:2019-2-1 09:09 热度:14186
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[江东楼市] 【直播】大江东巨无霸地块今天上午10点出让, 谁将打造大江东超百米双子塔地标?

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年前土拍收官战,聚焦大江东核心板块!

大江东新城2019年首宗地块今日上午10点正式出让。

大江东挂牌地块指标表

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地块雄踞大江东新城核心区位,东至青六路,南至北一路,西至通慧湖绿化带,北至国环三路。根据规划,地块面积16.6万㎡(约249亩),由9宗子地块组成,其中纯宅地6宗,商业商务用地2宗,服务设施用地(幼儿园)1宗,容积率1.2-3.8,体量超39.7万㎡,起始楼面价6600元/㎡,于今日(2019年2月1日)上午十点出让。

地块将兼容住宅、办公、教育、商业等功能于一体,尤其是东面两宗商业地块,将打造超百米双子塔楼,也将成为大江东新城天际线最醒目的亮点,水绿交融之城的标志形象。

大江东出让地块指标图

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地块优势明显:

1、交通优势:地块紧邻地铁7号线在建的北二路站西侧,可以说是零距离对接,距离7、8号线交汇处青六路站约800米。

2、商业配套: 1公里范围内汇聚了大江东未来最有影响力的两大商业配套,龙湖天街(在建)和大江东宝龙广场(在建),尤其是龙湖江东第五天街(在建),是北二路站地铁上盖物业。

3、景观配套:坐拥东湖景观配套,西侧又是规划开挖的通慧湖,未来的大型中央水景公园组成部分,景观优势明显。

地块实景图
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此次出让的地块是大江东历年来建筑体量最大的地块,较为优质的地块属性与巨无霸的体量让该地块也吸引了大量的关注度,那么地块的价格会达到怎样的高度?好地研究院进行如下解读:

看点一、对标周边地块,起价水平合理

目前,大江东地王为卓越项目(楼面价13488元/㎡,2018年6月11日成交),同时也是地块周边成交时间最近的项目;地块周边距离最近的成交项目是龙湖江与城(楼面价8107元/㎡,2017年10月30日成交)。

地块与卓越项目、龙湖江与城位置关系


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卓越项目为纯住宅地块,距离规划地铁7号线江东二路站200米;

龙湖江与城地块与本次出让地块隔路对望,都紧邻7号线北二路站,且商住比例较为接近、综合容积率接近,因此龙湖江与城也可以作为直接的参考系。

本次出让地块与龙湖地块比较:

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此次出让地块的楼面起价为6600元/㎡,比龙湖江与城地块的成交楼面价8107元/㎡低了18.6%。即如果用龙湖江与城地块作为对标,此次地块有18.6%的溢价空间。

虽然此次地块的住宅占比要较龙湖江与城地块高,但建筑体量更大,且当前土地市场行情较2017年10月的市场行情已经有了明显回落,因此,此次地块最终溢价率超过18.6%的可能性不大。

看点二、地价将拍多高?

此次地块的楼面起价为6600元/㎡,若商业部分地块按照4000元/㎡计算(参考大江东2017年成交的商业地价),住宅部分的楼面起价为7849元/㎡,对应保本房价为17377元/㎡(精装高层)。

参考龙湖江与城的精装高层成交均价约18300万元/㎡(装修标准4000元/㎡),大概还有5.3%的溢价空间。

从龙湖江与城的销售情况来看:龙湖江与城2018年9月底首开,近二期加推登记摇号中签率分别为32.7%和50.0%,虽然中签率在上升,但面向刚需客群依然保持一定的购买力,说明大江东已经具备较强的市场接受度。

考虑到地块总体量大,且商业体量占有一定的比例,资金门槛也不低,所以按常理可能出现低溢价成交。

鉴于本周几宗宅地出让过程中争抢激烈,虽然这宗地含有的商业比例让部分房企止住,但由于加预期拿地现象并不鲜见,今天出现加预期的结果,也在情理之中。

来源:大江东地产综合浙江土地网、好地网整理。

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房小微
 楼主|
发表于 2019-2-1 09:26:09 显示全部楼层
【直播】杭大江东储出[2018]4号将于2月1日10:00开始网上限时竞价。

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江东小探 发表于 2019-2-1 09:58:15 显示全部楼层
未知号码 报价262158万,楼面价6608元/㎡,保本房价12580,溢价率0.11%

未知号码 报价262058万,楼面价6605元/㎡,保本房价12577,溢价率0.08%

未知号码 报价261958万,楼面价6603元/㎡,保本房价12574,溢价率0.04%

未知号码 报价261858万,楼面价6600元/㎡,保本房价12570,溢价率0.00%

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江东小探 发表于 2019-2-1 10:04:25 显示全部楼层
播报花絮:土拍进入等待期。

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江东小探 发表于 2019-2-1 10:11:31 显示全部楼层
10:10:14  第5轮 未知号码 报价262258万,楼面价6610元/㎡,保本房价12583,溢价率0.15%

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10:12:41  第7轮 未知号码 报价262458万,楼面价6615元/㎡,保本房价12589,溢价率0.23%

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10:12:50  第8轮 未知号码 报价262558万,楼面价6618元/㎡,保本房价12592,溢价率0.27%

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10:15:19  第9轮 未知号码 报价262658万,楼面价6620元/㎡,保本房价12595,溢价率0.31%

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10:15:26  第10轮 未知号码 报价262758万,楼面价6623元/㎡,保本房价12598,溢价率0.34%

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