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贡献者: 段子小江 来源:大江东房产 时间:2017-10-3 22:18 热度:7965
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[侃楼说房] 成交超13万套!杭州前三季度楼市走出历史次新高

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131951套,这是截至9月29日,2017年前三季度杭州全市(不含临安)的商品房成交量。在去年同期162095的天量成交对比之下,这个数据并没有那么令人震撼,但在一系列史上最严调控限制之下,这个历史排名第二的成交量,背后依然是火热的行情。

一方面,曾经高达近20万套的巨量库存,如今已跌破8万套大关,主城区库存量更是不足万套;另一方面,土地市场持续高歌猛进,前三季度仅杭州八区成交金额就突破1600亿大关,超越历年的全年成交总额。当日益递减的库存遭遇高歌猛进的土地市场,楼市这首激进之曲,何时按下暂停键?

临近9月末,政策层面再起风浪,全国多个城市开始启动前所未有的限售政策。虽然此轮新政尚未蔓延至杭州,但短时间内楼市骚动四起,新政靴子何时落地?落地之后楼市走向如何?对于购房者而言,是赶紧上车,还是等待市场冷却?杭州似乎又进入了一个新的窗口期。
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商业成交占比上涨,新房库存告急

2017年前三季度,杭州市区(不含临安)累计成交商品房131951套,其中,住宅成交81667套,占比62%。值得注意的是,去年同期住宅成交占比为74%,也就是说,在限购政策一年之际,不限购的商业项目成交量涨幅已经高达12%。

从市场表现来看,开盘即售罄堪称是今年新房市场最显著的常态。无论是豪宅遍地的市中心,还是过往不起眼的下沙、长睦,几乎没有新盘是不摇号的。从4万+的金茂府,到1万+的保利·像素,从普通住宅到酒店式公寓,客户房源比动辄10:1以上,购房者一房难求,开发商开盘即告罄。

从成交结构来看,今年以来3万+、4万+楼盘数量相比往年增加了不少,但刚需房源依然是楼市的成交主力:据住在杭州网统计,今年前三季度杭州市区(不含临安)商品房成交中,90平米以下的房源约占总成交量的60%,而总价300万以下的房源,依然占据了总成交量的78%。也因此,保利·像素、天都城等一大批刚需楼盘相继成为前三季度楼市金榜上的常客。
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不过,比较严峻的现状是,连续两年的需求释放、加之预售证的限制,楼市库存已经拉响警报线。据本网统计,截至2017年9月26日,杭州市区商品房库存量已不足8万套,其中,主城区的住宅可售房源仅剩9514套。同时,由于网签的限制,成交数据有所滞后,所以实际的库存量,可能远低于这个水平。按照前三季度主城区月均2488套的住宅成交量来推算,不消4个月,主城区这些库存量就能全部去化。
土地成交现高潮 地价体系重构

不同于新房市场隐匿于数据背后的火热行情,2017年前三季度,杭州土地市场的这场大火,燃烧得更为直观、透彻。

前三季度,杭州市区(不含富阳、临安)土地出让累计成交金额1602亿元,超越了此前任何一年的全年成交总额。即使政策加压、新规出台,也未能阻挡房企在杭州的抢地步伐。取消现房销售限制后,房企对于拿地的渴望更为凸显,高自持夺地成常态。

9月的土地出让大潮,尤为高潮迭起。杭州市区(不含富阳、临安)共计出让27宗涉宅地块,单月出让总金额就高达约534.7亿元,其中,主城的12宗涉宅地块全部达封顶溢价,最高自持比例达55%。开发商拿地的急切和迫切程度以及对价格的承受能力,堪称是前所未有。

在激烈的攻城夺地战之中,杭州继续引发外来房企的关注和青睐。即便在现房、自持等条件限制下,今年前三季度,依然有12家知名房企相继入杭。

如此饥渴的拿地行情也催生出新价格标杆。据统计,前三季度杭州市区(不含富阳、临安)共计32个板块地价刷新,不仅钱江新城、滨江、艮北新城等热门板块持续创下地价新高,就连昔日的边缘板块老余杭、临平山北等地也迎来了新标杆,杭州地价体系再次重构。
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限售新政悬而未决,四季度预期会否逆转?

2016年9月,楼市限购政策重出江湖,由此杭州开启了新一轮政策调控期。一年后,政策接连加码,但市场的热度却尚未有降温之势。

历史总是在不断地循环往复。自今年9月22日开始,全国范围内多个二线城市密集出台了新一轮调控政策,“限售”成为了这一轮调控政策的核心聚焦点。

截至9月26日,已有45个城市执行了不同年限的限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。有专家预计,限售未来预计将快速向三四线蔓延,作为介于一线与二线之间的杭州,限售会否到来,限售之后楼市何去何从,这已成为一系列悬而未决的焦点。

对此,浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为:“预先告知的限售政策,实际上是对投资购房的一种警示。虽然也可能会减少两年后存量房市场的供应量,但一般的判断是,警示作用会更大一些。”

当然,在限售政策尚未落地的窗口期,是选择搭乘末班车,还是冷静观望,买卖双方永远存在一个博弈的过程。四季度预期会否迎来逆转、何时逆转,身处其中,谁也看不清楚。

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来源:浙江在线

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